Che cos’è la Compravendita Immobiliare

Compravendita La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (venditore) trasferisce a un’altra (compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto in cambio di una somma di denaro (art.1470 del Codice Civile). È chiamato anche preliminare di compravendita o promessa di vendita o compromesso.
Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice Civile).

Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi. Per questo abbiamo pensato di riassumerle qui di seguito:

1. La proposta irrevocabile d'acquisto.

Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto e spedirla al venditore, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. Tale acconto è in realtà facoltativo, perché l’impegno da parte dell’acquirente viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di tale somma di denaro. In questa proposta, che impegna esclusivamente l’acquirente, va manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle stesse condizioni che sono state proposte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita immobiliare come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà l’assegno, dato come acconto, che varrà da caparra confirmatoria. In caso contrario il venditore restituirà l’assegno versato.

Il compromesso o "proposta di acquisto" è un contratto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto di cui fin d’ora viene determinato l’intero contenuto. Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell’atto finale di compravendita vero e proprio, detto “rogito”. Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile.

Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
– I dati completi dei contraenti.
– Prezzo dell’immobile.
– I mezzi di pagamento e le relative scadenze.
– La descrizione dell’immobile.
– La data del rogito.
– Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
– Regolarità rispetto alle norme edilizie.
– Eventuali clausole pertinenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
– Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.
– La clausola dell’arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.
– Data e firma dei contraenti.

Il compromesso è garantito dal versamento di una caparra, in genere pari a circa il 10% del prezzo finale. La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale). Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria.

2. L'accettazione della proposta d'acquisto.

Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall'acquirente nella proposta, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.

3. Il contratto preliminare.

E' a tutti gli effetti una promessa di vendita di immobili e precede l’atto notarile.
In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto "rogito".
Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.
È possibile trascrive tale contratto nei registri immobiliari facendo uso della carta da bollo e facendo autenticare le firme dal notaio. In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo. Lo svantaggio di questa operazione è il costo: ci sono i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non è recuperabile se la casa è venduta dal costruttore.

Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

i dati dell’acquirente e del venditore;
il prezzo dell'immobile;
i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;
la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;
la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;
la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;
il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
la clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
le eventuali clausole penitenziali;
la data e la firma dei contraenti.

Uno dei punti più importanti tra quelli appena elencati è la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale. Se entrambe le parti sono d'accordo sul non concludere la compravendita immobiliare, basterà invece firmare un semplice accordo per evitare di far scattare questa clausola. Nello specifico esistono tre forme di clausole penitenziali:

La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all'acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
La caparra penitenziale a differenza di quella precedente, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato può solo riceverla.
L'acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.

Bisogna quindi fare molta attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso o nella proposta irrevocabile d'acquisto, in modo che sia chiaramente specificato l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

4. L'atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.
Viene redatto da un notaio, ma lo si può anche redigere in forma privata facendo autenticare le firme. Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.
All’atto di compravendita immobiliare va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati e se la casa risulta in regola, il venditore potrà inserire nell’atto di compravendita immobiliare una dichiarazione che avrà valore di atto notorio.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di muto, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente.
Nel momento in cui si firma l’atto di compravendita immobiliare di prassi vengono pagate anche le mediazioni, l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.
Il mezzo di pagamento più utilizzato è l'assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso, raramente il saldo viene pagato in contanti, ma possono essere anche utilizzati i semplici assegni bancari, oppure le cambiali.

Il Mutuo

Il mutuo è un prestito erogato di norma da una banca che è garantito dallo stesso immobile, sul quale viene iscritta un’ipoteca: se il debitore non rende il denaro prestato, il creditore può chiedere che la casa venga venduta all’asta e il ricavato utilizzato per coprire il debito residuo.

Per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie esigenze e valutarle molto bene. Esiste, infatti, attualmente una tale offerta di diverse soluzioni che potremmo dire che sicuramente qualche Istituto di Credito avrà il prodotto che sembra confezionato su misura per le nostre richieste.

Quindi, anche per il mutuo, sarà opportuno visitare il più alto numero di Banche al fine di scegliere l’offerta migliore per noi. Il mutuo, salvo rare eccezioni, non sarà concesso che per un importo massimo del 80% del valore commerciale o 100% in casi particolari dell’immobile da ipotecare.

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato dal tasso di interesse applicato al finanziamento e dalla durata. Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione.

Il mutuatario è tenuto a corrispondere oltre agli interessi pattuiti anche:

- le spese di istruttoria della pratica: l’istruttoria è la fase in cui la banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare la capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria etc.
– le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della banca che accerta il valore dell’immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia
– le spese notarili
– il costo dell’imposta sostitutiva
– i costi assicurativi: l’assicurazione incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall’importo assicurato e dalla durata del mutuo

Può accadere – e spesso accade – che l’immobile da acquistare sia gravato da ipoteca in quanto il proprietario ha usufruito di un mutuo per l’acquisto e non l’ha ancora saldato. In questo caso, le alternative sono due:
– accollarsi il mutuo
– pretendere l’estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca

* Per altri chirimenti e informazioni consigliamo il sito dell'Associazione Proprietari Immobiliari: https://www.assoproprietari.it/compravendita.it-IT.html

Principi di base

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