Le imposte dopo la Vendita

L’imposta di registro è un tributo richiesto dallo Stato per la registrazione di determinati atti. Poiché è commisurata ai valori espressi nell’atto, in alcuni casi può risultare onerosa: è il caso, ad esempio, del trasferimento di proprietà in seguito alla compravendita di un appartamento, il cui valore è solitamente nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro.

Ma perché si paga l’imposta di registro? È sempre obbligatoria? Domande più che legittime, a cui diamo risposta in quest’articolo.

Imposta di registro: cos'è e come funziona

Cominciamo col dire che l’imposta di registro è un’imposta indiretta: questo significa che non si applica alla ricchezza prodotta, ma a quella trasferita.

Se quindi l’Irpef, che è la principale imposta diretta per le persone fisiche, colpisce i redditi prodotti in un determinato anno, le imposte indirette come quella di registro si applicano invece ai trasferimenti di valore, come gli acquisti.

L’altra principale imposta indiretta è l’IVA, che è alternativa a quella di registro: in altre parole, sulle operazioni che sono già soggette ad IVA (come l’acquisto di molti prodotti e servizi di largo consumo) l’imposta di registro non va solitamente applicata.

L’imposta di registro si paga a fronte della registrazione di un atto scritto (come un contratto, una scrittura privata, la costituzione di un ente o di una società, una sentenza, un decreto etc.) presso un registro pubblico, tenuto presso l’apposito ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

L’obiettivo della registrazione è che la data dell’atto venga annotata ufficialmente e che il suo contenuto, essendo stato depositato, non possa più essere modificato.

Che sia obbligatoria per legge o effettuata per libera scelta delle parti che sottoscrivono l’atto, l’operazione della registrazione determina sempre un’imposta di registro.

Tra gli atti soggetti a registrazione obbligatoria rientrano:

i contratti di locazione
il trasferimento di immobili tra privati
il trasferimento di immobili destinati a prima casa
il trasferimento di terreni, anche quelli non edificabili ad imprenditori agricoli
la cessione e la locazione di aziende
la locazione di beni mobili

Imposta di registro: calcolo e a quanto ammonta

In generale l’imposta di registro si calcola sulla base del valore dell’atto, ovvero degli importi in esso riportati.

A seconda dei casi, l’imposta viene conteggiata:

applicando un’aliquota percentuale
in misura fissa, secondo le tariffe previste dalla legge.

La base imponibile, ovvero la cifra su cui viene calcolata l’imposta, varia a seconda della natura dell’atto.

Entriamo più nel dettaglio, analizzando alcuni alcuni tra i casi più ricorrenti.

Imposta di registro prima casa

Il contratto di acquisto della prima casa rientra nei “contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti” citati all’articolo 43 del Testo unico del 26 aprile 1986 n. 131.

Come specificato dalla normativa, in questo caso l’imposta di registro ordinaria ammonta al 9%, applicato su una base imponibile corrispondente al valore catastale dell’immobile.

È possibile però accedere all’agevolazione prima casa e pagare un’imposta del 2% se sussistono le seguenti condizioni:

l’immobile deve essere acquistato da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA
l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato
l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova la casa (oppure trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto)
l’abitazione non deve essere classificata come signorile (categoria catastale A/1), in villa (categoria catastale A/8), castello o palazzo di eminente pregio storico e artistico (categoria catastale A/9)

Caso particolare: se il venditore dell’immobile è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà pagarla al 4% anziché al 10%, e versare un’imposta di registro fissa di 200 euro.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida dettagliata con le imposte e le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Puoi leggerla qui.

Imposta di registro seconda casa

Sull’imposta di registro dovuta per l’acquisto della seconda casa non sono previste agevolazioni; la cifra da pagare varia a seconda che il venditore sia un’impresa o un privato.

	IVA	Imposta di registro
Se compri la casa direttamente dall’impresa	10% sul prezzo totale dell’immobile (22% su abitazioni di lusso classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9)	200 euro (tariffa fissa)
Se compri la casa da un privato	non applicabile	9% sul prezzo totale dell’immobile, e comunque mai in misura inferiore a 1.000 euro

Attenzione! L’acquisto della seconda casa da un’impresa è soggetta a IVA solo se:

la ditta vende l’immobile entro 5 anni dalla costruzione (o dall’eventuale intervento di ristrutturazione)
la ditta vende l’immobile dopo i 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione e concorda con l’acquirente di applicare comunque l’IVA attraverso l’atto di vendita o il contratto preliminare
l’immobile è un alloggio sociale su cui il venditore sceglie di applicare l’IVA (anche in questo caso sottoscrivendo la decisione insieme all’acquirente tramite l’atto o il preliminare di vendita).

In tutti gli altri casi, la vendita della seconda casa da impresa è sempre esente dall’IVA e determina un’imposta di registro del 9% sul prezzo totale dell’immobile, per un minimo di 1000 euro.

Imposta di registro affitto

L’imposta di registro dovuta per per la registrazione di un contratto di affitto o di locazione varia a seconda del tipo di immobile.

IMMOBILE	PERCENTUALE
Fabbricati ad uso abitativo	2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità previste nel contratto
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, 2% del canone negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità

In presenza di certi requisiti, puoi risparmiare optando per il regime della cedolare secca.

La legge prevede una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta in caso di contratti di locazione a canone concordato stipulati per immobili in Comuni “ad elevata tensione abitativa”.

In questi casi, potrai calcolare l’imposta sul 70% del canone annuo, anziché sul totale. Il versamento per la prima annualità non potrà comunque essere inferiore a 67 euro.

Nota bene: l’imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall’inquilino; se lo stesso deposito è pagato da un terzo, diverso dall’inquilino e dal locatore, va versata un’imposta di registro pari allo 0,50%.

Come funziona l’imposta di registro in caso di contratti di locazione pluriennali

Se il contratto dura più anni puoi scegliere di:

pagare l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del canone complessivo) in un’unica soluzione, al momento della registrazione

oppure

versare l’imposta anno per anno (2% del canone annuo, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Hai le stesse due opzioni in caso di proroga del contratto.

Se paghi in un’unica soluzione hai diritto ad uno sconto, ovvero ad una detrazione dall’imposta di registro pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero di annualità:

per il 2015 la detrazione è pari allo 0,5% per il numero di annualità
a partire dal 1° gennaio 2016 la detrazione è dello 02% per il numero di annualità.

Se recedi dal contratto prima del termine e hai versato l’imposta di registro per l’intera durata, puoi chiedere il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta.

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IVA
Si applica l’Iva ai trasferimenti di immobili ad uso abitativo quando il venditore è:
– impresa costruttrice
– impresa che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili
– impresa che ha eseguito gli interventi di recupero previsti dalla legge 457/78, lettere C, D ed E dell’art. 31.

Per i fabbricati diversi dalle abitazioni (ad es. uffici, negozi), il trasferimento è soggetto ad Iva anche nel caso in cui l’immobile è ceduto da un’impresa non costruttrice, se questa ha detratto l’Iva nel precedente acquisto. L’aliquota applicata è del 4% per la prima casa (per abitazione “non di lusso”), del 10% per le altre abitazioni non di lusso, del 20%, di regola, per quelle di lusso.

Imposta ipotecaria
L’imposta ipotecaria incide per il 2% del prezzo di acquisto dell’immobile e grava sul compratore.In alternativa l’imposta si applica in misura fissa se si acquista da imprenditore oppure si ha diritto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Imposta catastale
L’imposta catastale incide per l’1% del prezzo di acquisto dell’immobile e grava sul compratore. In alternativa l’imposta si applica in misura fissa se si acquista da imprenditore oppure si ha diritto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

IMU – Imposta comunale sugli immobili (x Padova vedere il seguente link http://www.padovanet.it/dettaglio.jsp?id=2518)
L’Imposta comunale sugli immobili meglio nota con l’acronimo “ICI” è un tributo comunale che grava sui fabbricati e sui terreni agricoli ed edificabili della Repubblica Italiana.
Nata come Imposta straordinaria sugli immobili (ISI) con il decreto legislativo 11 luglio 1992, n. 333 del Governo Amato, l’ICI ha preso la forma attuale con il decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 e si è rapidamente evoluta divenendo una delle entrate più importanti nel bilancio dei comuni italiani, sostituendo trasferimenti di fondi dallo Stato centrale.
L’ICI è un’imposta sul patrimonio immobiliare; non è progressiva come le imposte sul reddito, ma grava sul valore del fabbricato con una percentuale fissa decisa dal Comune con un’apposita delibera del Consiglio Comunale, da emanarsi entro il 31 dicembre di ogni anno con effetto per l’anno successivo. Un elenco aggiornato di queste delibere è disponibile sul sito dell’ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani).
Nella campagna elettorale 2006, Berlusconi durante un faccia a faccia televisivo [1] con Prodi annunciò di voler abolire l’ICI sulle prime case ma non venne eletto. Il 21 dicembre 2007, il Governo Prodi, poco prima della propria caduta, approvò con la legge Finanziaria 2008 un provvedimento volto a ridurre l’ICI prima casa introducendo un’ulteriore detrazione della base imponibile dell’1,33% (sino ad un massimo di 200 euro). Il successivo Governo Berlusconi con l’emanazione del decreto legge 93/2008, entrato in vigore il 29 maggio 2008, poi convertito in legge 126/2008 pubblicata sulla G.U. 174 del 26 luglio 2008, abolì del tutto l’imposta ICI sulla prima casa mantenendo l’esclusione delle abitazioni signorili, delle ville e dei castelli (Categorie catastali A/1, A/8 e A/9) già introdotta con la Finanziaria 2008. A partire dal 2012, il Governo Monti ha introdotto nuovamente l’imposta sulle prime case, definita impropriamente IMU (Imposta Municipale Unica).

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