Principi di Base – Immobiliare Visentin di Davide Visentin

Che cos’è la Compravendita Immobiliare

Compravendita La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (venditore) trasferisce a un’altra (compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art.1470 del Codice Civile). È chiamato anche preliminare di compravendita o promessa di vendita.
Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice Civile).

Il compromesso È un contratto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto di cui fin d’ora viene determinato l’intero contenuto. Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell’atto finale di compravendita vero e proprio, detto “rogito”. Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile.

Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
– I dati completi dei contraenti.
– Prezzo dell’immobile.
– I mezzi di pagamento e le relative scadenze.
– La descrizione dell’immobile.
– La data del rogito.
– Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
– Regolarità rispetto alle norme edilizie.
– Eventuali clausole pertinenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
– Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.
– La clausola dell’arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.
– Data e firma dei contraenti.

Il compromesso è garantito dal versamento di una caparra, in genere pari a circa il 10% del prezzo finale. La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale). Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria.

Il Mutuo

Il mutuo è un prestito erogato di norma da una banca che è garantito dallo stesso immobile, sul quale viene iscritta un’ipoteca: se il debitore non rende il denaro prestato, il creditore può chiedere che la casa venga venduta all’asta e il ricavato utilizzato per coprire il debito residuo.

Per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie esigenze e valutarle molto bene. Esiste, infatti, attualmente una tale offerta di diverse soluzioni che potremmo dire che sicuramente qualche Istituto di Credito avrà il prodotto che sembra confezionato su misura per le nostre richieste.

Quindi, anche per il mutuo, sarà opportuno visitare il più alto numero di Banche al fine di scegliere l’offerta migliore per noi. Il mutuo, salvo rare eccezioni, non sarà concesso che per un importo massimo del 75% del valore commerciale dell’immobile da ipotecare.

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato dal tasso di interesse applicato al finanziamento e dalla durata. Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione.

Il mutuatario è tenuto a corrispondere oltre agli interessi pattuiti anche:- le spese di istruttoria della pratica: l’istruttoria è la fase in cui la banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare la capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria etc.
– le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della banca che accerta il valore dell’immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia
– le spese notarili
– il costo dell’imposta sostitutiva
– i costi assicurativi: l’assicurazione incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall’importo assicurato e dalla durata del mutuo

Può accadere – e spesso accade – che l’immobile da acquistare sia gravato da ipoteca in quanto il proprietario ha usufruito di un mutuo per l’acquisto e non l’ha ancora saldato. In questo caso, le alternative sono due:
– accollarsi il mutuo
– pretendere l’estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca