20 giugno 2015

Affitto a Riscatto

UNA FORMULA DI VENDITA/ ACQUISTO INNOVATIVA

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COME FUNZIONA L’AFFITTO A RISCATTO
Le attuali condizioni di mercato con offerta di case alta e domanda sostenuta limitano le possibilità  di acquisto per via delle difficoltà di accesso al mutuo.
In questa situazione l’affitto con opzione di acquisto rappresenta una forma  di vendita/acquisto molto interessante : con questa formula gli inquilini possono infatti trasformare l’intera somma pagata per l’affitto in una quota mensile per l’acquisto della casa.

COME FUNZIONA
Tecnicamente il meccanismo è semplice. Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (di solito da 2 a 5 anni) ed un contratto di opzione con il quale l’inquilino, a scadenza e prezzo concordati, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo dell’immobile e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare.

Questa possibile alternativa all’acquisto della casa è destinato principalmente a:

  • Coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell’acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
  • Coloro che potrebbero acquistare subito accendendo un mutuo, o dispongoo già dell’acconto, ma hanno interesse ad adottare la formula dell’affitto a riscatto  per rinviare l’accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, e richiedere alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Inoltre, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo , l’affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.
  • Coloro che, per poter acquistare, devono prima vendere l’abitazione che possiedono e, non essendo i tempi della vendita, soprattutto in momenti come questo, particolarmente rapidi, la casa che interessa potrebbe sfuggire. In questo modo l’immobile da acquistare ed il suo prezzo viene bloccato e c’è tutto il tempo di vendere casa propria.


IL CALCOLO DEL CANONE MENSILE

Poiché chi si avvicina all’affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell’importo del canone di locazione tiene conto di norma dei seguenti parametri:

  • Canone leggermente più alto rispetto l’affitto di mercato pagato per immobili simili;
  • Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
  • Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.


COSA SUCCEDE SE L’INQUILINO NON ESERCITA L’OPZIONE

Se poi, alla scadenza fissata, l’inquilino non intende più esercitare l’opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l’immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).
In caso di disdetta naturalmente, nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi sceglie l’affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto.
Comunque, anche in quest’ipotesi, è in realtà più vantaggioso l’affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché la somma delle spese notarili, delle imposte sull’acquisto e degli interessi dovuti alla banca, supererebbero quanto versato per la locazione.

VANTAGGI PER L’INQUILINO/ACQUIRENTE

 

  • Può acquistare l’immobile fra n. mesi ma ha bloccato il prezzo oggi;
  • In caso di acquisto  l’affitto pagato non sarà perduto;
  • Al momento dell’acquisto sarà sensibilmente più l’importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
  • Avrà tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
  • Si può sentire da subito a casa propria;
  • Contributi statali sui canoni di affitto per giovani al di sotto dei 30 anni.
  • Possibilità di cedere il contratto ad un’altro acquirente


VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE

  • L’immobile genera subito entrate (non rimane vuoto);
  • Ci sono futuri acquirenti;
  • C’è un’alta probabilità di concludere la vendita: l’inquilino avrà tutto l’interesse ad acquistare dal momento che paga un canone di locazione superiore al canone di mercato;
  • Se alla scadenza concordata l’inquilino non esercitasse l’opzione e liberasse l’immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’appartamento.
  • Nel caso in cui l’inquilino decida di restare nell’immobile pagando un affitto maggiorato l’immobile non avrà comunque svalutazioni in caso di vendita visto il buon reddito che genererà